Bienes raíces como reactivo: cómo el espacio adecuado puede impulsar la innovación en las biociencias
Las empresas biofarmacéuticas pueden aprovechar la flexibilidad, los datos y la tecnología para obtener una ventaja competitiva
Entre 2014 y 2019, las empresas biofarmacéuticas de todo el mundo invirtieron 984.000 millones de dólares en investigación y desarrollo (I + D) en biociencias. Ahora, los nuevos descubrimientos están abriendo la puerta para que los científicos aborden algunas de las enfermedades más complejas y difíciles de tratar de nuestro tiempo. Muchas enfermedades que antes se consideraban mortales ahora son manejables e incluso curables.
Se proyectó que el gasto en I + D alcanzará un récord de USD 182 mil millones en los Estados Unidos en 2019 y se espera que crezca a USD 213 mil millones para 2024, una indicación de que las empresas están invirtiendo ahora para mejorar sus proyectos futuros.
El número total de medicamentos en desarrollo aumentó en un 46% durante los últimos cinco años, con más de 7.000 medicamentos en desarrollo clínico en todo el mundo.
A medida que la industria de las biociencias continúa impulsando descubrimientos revolucionarios, los bienes raíces y las instalaciones están desempeñando un papel vital para ayudar a las empresas a obtener acceso a talento, capital y otros recursos esenciales para la innovación y el crecimiento.
¿Pueden las estrategias inmobiliarias ayudar a aliviar la presión sobre las grandes farmacéuticas?
Las nuevas dinámicas de la industria están transformando la forma en que se descubren, fabrican y comercializan nuevos productos, y están impulsando las decisiones inmobiliarias y de instalaciones. Las pequeñas y medianas empresas fueron responsables del 63 por ciento de los nuevos productos introducidos en el mercado desde 2013, según HBM Partners. Mientras tanto, encontrar nuevos medicamentos de gran éxito se está volviendo más difícil y costoso para las grandes farmacéuticas, y el desafío no muestra signos de disminuir en el corto plazo.
Entre las 12 principales empresas biofarmacéuticas de gran capitalización, los rendimientos de I + D cayeron al 1,8% en 2019, frente al 10% en 2010. Al mismo tiempo, el costo de llevar una nueva terapia farmacológica al mercado ha alcanzado niveles récord, pasando de 1.200 millones de dólares en 2010 a casi $ 2.6 mil millones en 2019. Claramente, las grandes compañías farmacéuticas están bajo presión para mejorar la eficiencia en todos los aspectos de sus operaciones, incluidos los bienes raíces y las instalaciones.
Sin procesos productivos y eficientes de I + D que generen ingresos suficientes para mantener la innovación continua, el modelo de negocio tradicional de las grandes farmacéuticas se desmorona. Para maximizar los recursos disponibles para la reinversión, las grandes farmacéuticas están adoptando estrategias inmobiliarias ágiles y enfoques empresariales para reinventar la I + D y competir con empresas más pequeñas que están duplicando la innovación y la entrega de productos.
Las compañías biofarmacéuticas más grandes se están acercando a la optimización de la I + D a través de una variedad de vías: invirtiendo en nuevas empresas, otorgando licencias de tecnología para alimentar sus propias líneas de medicamentos, llevando espacios de incubadoras al mercado, creando espacios de laboratorio flexibles, embarcándose en empresas conjuntas y más. Muchos también están subcontratando I + D mientras reducen sus esfuerzos internos de desarrollo de productos. Mientras tanto, las empresas emergentes y las empresas pequeñas y medianas están atrayendo volúmenes cada vez mayores de capital inversor y buscando un espacio en el que crecer.
Los clústeres de biociencias menos establecidos reciben una mayor proporción de financiación de capital de riesgo
En 2018, 10 de los 16 principales grupos de ciencias de la vida en los Estados Unidos alcanzaron máximos históricos en inversión de capital de riesgo (VC, por venture capital), combinándose para recaudar $ 17,7 mil millones. Sin embargo, el 80% de ese total se distribuyó a solo tres grupos: San Francisco, Boston y San Diego. Por lo tanto, no es de extrañar que estos mercados de laboratorios estén cada vez más saturados y sean prohibitivos para los nuevos inquilinos.
En 2019, los fondos de capital riesgo se retiraron ligeramente de los niveles récord de 2018, pero el cambio más interesante fue que la torta se distribuyó de manera mucho más uniforme entre los grupos, y los tres grupos principales representaron solo el 58% del financiamiento total. Esto ilustra que los inversores están reconociendo la necesidad de diversificarse y apoyar ubicaciones de laboratorio menos maduras para adaptarse a la huella inmobiliaria necesaria para lograr los objetivos de crecimiento.
Encontrar espacio para crecer
El flujo de capital inversor está creando un mayor empleo y nuevos requisitos de construcción entre las start-ups de biociencias. La demanda de espacio de laboratorio altamente sofisticado e instalaciones de producción farmacéutica de vanguardia se ha disparado con la expansión de la I + D en biociencias, y la obtención de espacio suficiente es un desafío creciente.
Por ejemplo, el advenimiento de la medicina personalizada ha dado lugar a un subconjunto de empresas en etapa inicial centradas en el desarrollo y la fabricación de productos farmacéuticos de "lotes pequeños", lo que agrega aún más presión a la demanda de espacio de laboratorio dentro o cerca de los grupos biocientíficos. De hecho, en la mayoría de los mercados, la falta de espacio de laboratorio adecuado para la investigación es el principal problema al que se enfrentan los inquilinos de compañías especializadas en biociencias.
Con la vacancia promedio en los grupos de ciencias biológicas de EE. UU. rondando el 9% y las vacancias por debajo del 2% en los submercados más reducidos, los alquileres están alcanzando alturas sin aliento. En el área de Mid-Peninsula de San Francisco, por ejemplo, los alquileres casi se han duplicado de USD 32 por pie cuadrado a USD 62 por pie cuadrado desde 2014, mientras que la vacancia se ha mantenido por debajo del 6% durante ese período.
Los clústeres top de Boston y San Francisco ocupan el primer lugar tanto en niveles de alquiler como en nuevas construcciones dedicadas a biociencias, con 3 millones de pies cuadrados (unos 278.000 m2) de espacio nuevo de laboratorio en construcción cada uno este año.
A pesar de este aumento en la nueva oferta, los desarrolladores de estos y otros mercados importantes no han podido construir un nuevo espacio o convertir propiedades de oficinas con la suficiente rapidez para satisfacer la demanda. Los altos precios inmobiliarios y las bajas vacancias en los principales clústeres crean oportunidades para que los conceptos inmobiliarios innovadores brinden un camino crítico para las empresas en crecimiento.
En el suburbio King of Prussia de Filadelfia, por ejemplo, MLP Ventures anunció recientemente su ambicioso plan para Discovery Labs, el ecosistema de coworking más grande de Estados Unidos para empresas de atención médica, ciencias biológicas y tecnología. Cuando esté completamente construido, el campus de USD 500 millones y 1,6 millones de pies cuadrados (aproximadamente 148.700 m2) comprenderá 12 edificios conectados. Ofrecerá espacios de I + D en el rango de 50.000 (470 m2) a 125.000 pies cuadrados (1.115 m2), 20 veces más grande que el espacio de trabajo compartido de oficina promedio, para proporcionar infraestructura crítica para los innovadores de las biociencias.
El auge de las incubadoras de biociencias
Con los costos inmobiliarios en máximos históricos y la disponibilidad en mínimos históricos, las empresas de biociencias, junto con los propietarios e inversores inmobiliarios, están encontrando nuevas formas de interactuar con los recién llegados. Las incubadoras de ciencias biológicas están apareciendo en los Estados Unidos y se están convirtiendo en una parte fundamental del ecosistema. Massachusetts solo alberga más de dos docenas de incubadoras.
Para las empresas jóvenes que buscan crecer en los principales grupos de biociencias, las incubadoras llenan un vacío crítico en las instalaciones. Las incubadoras, en parte fondos de inversión, en parte aceleradoras, nutren el crecimiento de las empresas de las biociencias en la etapa inicial al proporcionar laboratorios y oficinas llave en mano, apoyo empresarial, programación estratégica y acceso a capital.
Algunos conceptos de incubadora son internos. Por ejemplo, Johnson & Johnson, uno de los primeros en adoptarlo, estableció su concepto de incubadora JLABS hace cinco años y ahora opera incubadoras en 11 ubicaciones alrededor del mundo. Las opciones de espacio de JLABS van desde un humilde banco de cinco pies (medio metro cuadrado) hasta un laboratorio de investigación húmeda de 5.000 pies cuadrados (470 m2) equipado con los últimos equipos.
El diseño de laboratorio flexible es la clave para la innovación ágil
Dentro del laboratorio, los nuevos enfoques de diseño y construcción están permitiendo una investigación y desarrollo ágil, según el informe de laboratorio “Viaje hacia la nueva generación” de JLL. El equipo fijo y los bancos de antaño están siendo reemplazados por diseños flexibles para adaptarse a las prioridades de investigación que cambian rápidamente.
Los científicos de hoy necesitan un espacio que pueda reconfigurarse fácilmente para adaptarse a diferentes tipos de investigación y facilitar la interacción con los colegas. Los bancos móviles y los espacios de trabajo no asignados, por ejemplo, permiten cambios rápidos en el personal y el tipo de trabajo que se realiza. Las conexiones de servicios públicos a las que se accede desde el techo permiten configuraciones flexibles sin necesidad de renovaciones.
Además, los laboratorios están comenzando a incluir un nuevo tipo de espacio de investigación: el centro de ciencias computacionales. En el pasado, una instalación de I + D tradicional consistía principalmente en espacio de laboratorio y una pequeña proporción de espacio de oficina. Ahora, esas proporciones se están desplazando hacia laboratorios húmedos, espacio flexible y espacio de oficina a partes iguales para los científicos de datos.
Los avances de los laboratorios también requieren avances en bienes raíces
Se proyecta que los avances tecnológicos en el desarrollo médico, agravados por la creciente demanda de las economías emergentes, impulsarán las ventas de medicamentos recetados en todo el mundo de USD 900 mil millones en 2019 a USD 1,2 billones para 2024.
Las estrategias comerciales e inmobiliarias inteligentes, junto con el acceso a instalaciones y talento de última generación, serán esenciales para compensar el alto costo de la innovación.
Las empresas con visión de futuro están utilizando datos inmobiliarios y sofisticadas herramientas de análisis para alinear las instalaciones y ubicaciones con los objetivos corporativos, al tiempo que respaldan la agilidad y la resistencia. Están adoptando enfoques basados en datos para administrar sus instalaciones a fin de optimizar la eficiencia y conceptos de laboratorio creativos que respaldan el desarrollo en constante evolución de nuevos tratamientos médicos. Como han descubierto estas organizaciones, el pensamiento innovador en bienes raíces corporativos puede acelerar esos buscados avances en I + D.