Por qué las empresas optan por oficinas más nuevas

La demanda está elevando los precios de los alquileres de los edificios modernos, que tienden a ofrecer servicios de tecnología de punta, como Internet ultrarrápido y salas de reuniones activadas por voz.

Los edificios terminados después de 2015 en EE. UU. tienen una prima de alquiler del 61 por ciento y tasas de desocupación más bajas en relación con los activos antiguos, según muestran los datos de JLL. Si bien los edificios nuevos siempre han sido más difíciles de alquilar, esta brecha se está ampliando, especialmente en mercados en crecimiento como Nueva York, Boston, D.C., Chicago y Denver.

“En la huida en búsqueda de la calidad de hoy en día, la tecnología de oficina inteligente se está convirtiendo más en una expectativa que en un lujo”, afirma David Barnett, Director Investigación de Work Dynamics en JLL.

Antes de la pandemia, muchas corporaciones cargaron su arsenal de “guerra por el talento” alquilando espacios de oficinas abiertos en vecindarios deseables. Los edificios que eligieron estaban repletos de servicios como gimnasios corporativos, almacenamiento de bicicletas y cafeterías.

Ahora están buscando cosas como tecnología de inteligencia artificial que comprenda las rutinas diarias y los hábitos de trabajo, software inteligente que prediga el consumo de energía, y factores sorprendentes como salas multimedia diseñadas para videollamadas. Dichas tecnologías están configuradas para hacer que la tecnología de oficina sea superior a la que las personas tienen en casa en medio del aumento del trabajo híbrido.

“El entorno más fluido será un gran punto de venta para que las personas vuelvan a la oficina”, afirma Barnett. “A muchos empleados les gusta el trabajo remoto y la flexibilidad, por lo que debe haber un buen argumento para regresar a la oficina. La oficina debe ofrecer la misma comodidad de estilo de vida que el hogar”.

Los inconvenientes

Una parte del problema son los crecientes requisitos de contar con Internet rápido en un momento en que la infraestructura subyacente sigue siendo prácticamente la misma que antes.

“La conectividad inalámbrica en los edificios de oficinas está empeorando cada vez más, y empeorará a medida que pase el tiempo”, afirma Jason Lund, líder de Infraestructura Tecnológica en JLL. Gran parte de esto, dice, se debe a la mayor demanda de 5G.

Lund dice que se considere a la potencia de una señal como un oasis en un desierto. Hay una gran masa de agua y cuantos más animales vengan a beber, más rápido se secará. Eventualmente, no soporta la cantidad de animales.

“Inquilinos están entrando a los edificios después del COVID-19, y operan de manera muy diferente a como solían hacerlo, y esto ejerce una presión mucho mayor sobre las tecnologías de transmisión existentes en los edificios”, afirma Lund. “Hay que actualizar y expandir todo el sistema para que sea capaz de manejar todos esos dispositivos”.

La investigación de JLL muestra que el viaje hacia la calidad está siendo impulsado por arrendamientos descomunales en nuevas construcciones.

Si bien se espera que las concesiones se mantengan elevadas en comparación con los valores normales históricos, JLL espera que las rentas efectivas continúen aumentando en los nuevos productos, mientras que los activos de segunda generación necesitarán paquetes de concesiones más grandes para mantenerse operativos.

“Hay un valor real en invertir en tecnología inteligente y la infraestructura que la respalda”, afirma Lund. “Si no lo haces, tu edificio será el último en el recorrido de oficinas con potenciales clientes, si es que llega a estar en la lista”.