Investigación

COVID-19: Implicaciones inmobiliarias globales

Este informe actualizado analiza las lecciones aprendidas en China, la respuesta en torno a políticas globales y los desafíos prácticos de negocio que enfrentarán las empresas para el retorno a las actividades, así como las implicaciones en los mercados de capitales y el impacto específico en el sector.

19 de abril de 2020

La pandemia de COVID-19 ha tenido un súbito y significativo impacto en todos los aspectos de la vida de las personas, aproximadamente 2.600 millones en todo el mundo actualmente viven bajo algún tipo de cuarentena. Mientras que los equipos de JLL en todo el mundo continúan monitoreando la situación en el campo de acción y apoyando a nuestros clientes en estos tiempos difíciles, nuestros expertos en investigación regionales y globales comparten su opinión más reciente sobre las implicaciones del COVID-19.

En este segundo documento, evaluamos lo que sucede en este momento en que las economías comienzan a salir de la cuarentena, las empresas inician el viaje al 'reingreso' y la industria inmobiliaria se ajusta a una 'nueva normalidad'.  

La pandemia de COVID-19 es ahora un fenómeno verdaderamente global con 2.600 millones de personas (un tercio de la población mundial) que ahora viven bajo algún tipo de bloqueo de cuarentena. El impacto humano y económico a corto plazo es innegable, ya que las personas se quedan en casa, cierran oficinas y tiendas, y los puestos de producción. Una vez que el riesgo para la vida humana se ha reducido y se toman medidas hacia una economía totalmente productiva, vale la pena dedicar un tiempo a imaginar cómo podría ser esta 'nueva normalidad'. China nos ofrece cierta visibilidad sobre lo que podría ser.

El nivel de incertidumbre en la economía se encuentra actualmente en su punto más alto con la trayectoria de la recuperación difícil de pronosticar. Aunque no ha habido una respuesta política global conjunta, los países individuales han tomado medidas importantes para tratar de amortiguar a sus pueblos y economías durante este período difícil. Observamos las perspectivas económicas y los pasos de política, pero aconsejaríamos no poner demasiado peso en un pronóstico de un punto específico hasta que el camino futuro se aclare.

En el sector inmobiliario, podemos ver que la pandemia ha acelerado algunas tendencias ya evidentes, mientras que otras tendencias pueden revertirse. Por ejemplo, la demanda de compras en línea ha aumentado y probablemente continuará, mientras que la tendencia actual a la densificación del trabajo y el espacio vital está ahora bajo escrutinio. En todos los sectores, estas tendencias difieren y tienen implicaciones variadas para la demanda de bienes raíces. Examinamos cada sector para ver cómo se verán sus características futuras.

Para nuestros clientes, continuamos monitoreando la situación en rápida evolución y hemos compilado una evaluación de los cambios estructurales a más largo plazo que pueden surgir de la pandemia, así como una actualización económica y algunas reflexiones sobre cuál podría ser nuestra 'nueva normalidad'.

Impacto global a la economía

La pandemia altera las expectiativas de crecimiento

El crecimiento global se detiene

El crecimiento económico mundial probablemente se detuvo abruptamente en el primer trimestre. De ser así, marcaría el primer trimestre de contracción en la economía global en 11 años, desde el final de la Crisis Financiera Global (GFC). Las fuertes medidas involuntarias implementadas para combatir el brote de coronavirus, más las reducciones voluntarias en la actividad económica, han afectado gravemente la actividad económica.

Los niveles elevados de incertidumbre combinados con datos que cambian rápidamente han disminuido la confiabilidad de los pronósticos a corto plazo. No obstante, parece que el crecimiento en 2020 se contraerá por primera vez desde 2009. El camino a seguir debería ser más claro a lo largo del segundo trimestre con más datos sobre la trayectoria de la pandemia y el estado de la economía global.

Revisiones regionales

Aunque los datos indican que los países de todo el mundo están atravesando experiencias similares, el momento y magnitud serán diferentes. En Asia, en donde el brote ocurrió antes, algunos países se encuentran más avanzados en contener el brote y en poner en marcha sus economías. En China, que introdujo una cuarentena temprana y estricta, la economía continúa reabriéndose lenta y cautelosamente. Aunque persiste el riesgo de que el brote resurja, un reinicio cuidadoso en China brinda la esperanza de una recuperación y en consecuencia en el resto de Asia.

En Europa, aunque el brote ocurrió más tarde que en Asia, la implementación de la cuarentena trajo consecuencias negativas similares para las economías. Los datos hasta febrero muestran un impacto limitado en las principales economías de la zona euro, como Alemania y Francia, así como en el Reino Unido, pero las lecturas de marzo reflejan un súbito impacto tanto en los sectores de servicios como en los industriales. Para Europa, los efectos más graves probablemente se producirán durante el segundo trimestre antes de estabilizarse hacia finales de año.

En Estados Unidos, la respuesta a la pandemia se rezago con respecto a Europa por varias semanas, pero la cuarentena de ciudadanos y el cierre de empresas produjeron el mismo resultado. Los datos publicados a partir de mediados de marzo muestran que la economía se está contrayendo y operando muy por debajo de su capacidad. La economía probablemente enfrentará una contracción sin precedentes durante el segundo trimestre, que posiblemente se prolongue al tercer trimestre antes de estabilizarse hacia el final del año.

Perspectiva

La pandemia llegó durante un período de crecimiento global titubeante, elevado riesgo geopolítico y una presión cada vez más intensa contra la globalización. La crisis puede exacerbar todas esas tendencias. A diferencia a lo ocurrido durante el CFG, no existe una coordinación internacional a gran escala como respuesta, ya que algunos países se han volcado hacia el nacionalismo.

Hay tres factores que determinarán la gravedad de la recesión económica en cada país:

  • El alcance de las medidas de aislamiento y distanciamiento social.
  • La duración durante la cual las personas deben mantener la cuarentena
  • La respuesta relativa a la política fiscal y monetaria.

Dado el nivel de incertidumbre en torno a la extensión y duración de las medidas de distanciamiento a nivel mundial, es casi imposible que los pronósticos en puntos específicos sean precisos. Como testimonio de la incertidumbre, el Consensus Economics nunca ha visto los pronósticos económicos de sus contribuyentes recortarse tan bruscamente como en abril. Por otra parte, también existe una brecha significativa entre los más optimistas y los más pesimistas; Por ejemplo, las previsiones del Consensus de abril para el crecimiento del PIB de EE. UU. en 2020 varían entre -1.3% y -8.5%.

Un enfoque de planificación de escenarios

Como reflejo de la incierta situación, JLL está analizando diferentes escenarios para ver cómo podrían desarrollarse la desaceleración y la recuperación, identificando cuatro ejemplos de perfiles de recuperación: En formas de V, U, W y L.

Escenarios de recuperación económica

Fuente: JLL, Abril 2020

La recuperación en forma de V se basa en un período relativamente corto de medidas de contención (alrededor de 1 a 3 meses) seguido de un fuerte retorno al crecimiento económico con efectos limitados de segundo orden como la bancarrota y el desempleo. Este fue inicialmente el caso base de muchos economistas; sin embargo, a medida que pasa el tiempo y los efectos de segunda ronda se vuelven más evidentes, parece que podemos estar avanzando hacia otro escenario.

Los perfiles de recuperación en forma de U, W y L prevén algunos impactos negativos duraderos que podrían dejar cicatrices económicas y afectar la capacidad productiva de la economía. También es probable que muestren un cambio descendente semipermanente en la actividad económica.

Como la trayectoria exacta del brote y el efecto económico resultante aún son desconocidos, sugerimos un enfoque de planificación de escenarios (como el anterior) con un enfoque en la preparación y la agilidad.

Política global como respuesta al COVID-19

La pandemia del COVID-19, ante todo, exige una respuesta de política de salud. Solo una mejora en la salud pública general pondrá fin a la crisis. Aunque países de todo el mundo han implementado diferentes medidas con diferentes niveles de rigurosidad, han surgido algunos patrones.

Política social

Primero, las naciones han circunscrito comportamientos sociales. Algunos han restringido el movimiento de personas, tanto de ciudadanos como no ciudadanos. Los gobiernos han restringido los viajes (tanto domésticos como internacionales) y algunos colocan a los pasajeros internacionales que llegan en cuarentena obligatoria, algunos limitan los viajes aéreos y otros cierran las fronteras. Los gobiernos también han cerrado escuelas y negocios no esenciales, y han implementado o alentado el distanciamiento social, a las personas solo se les permite salir de casa por absoluta necesidad. Y muchos países han prohibido las reuniones, aunque el tamaño máximo del grupo permitido difiere de un país a otro. Cada vez más, los países han aconsejado a las personas que usen equipos de protección, incluidas máscaras faciales o cubre brocas cuando estén en público.

Política de Salud

En el frente de la política de salud, los países han intensificado las pruebas lo más rápido posible para comprender el alcance total del brote. Aunque algunos inicialmente se retrasaron en su plan de pruebas, ahora están tratando de ponerse al día. Junto con las pruebas, las naciones han intentado aislar a las personas con casos leves y moderados de COVID-19 y proporcionar tratamiento a las personas con síntomas graves. El rastreo de contactos puede ayudar a las autoridades a identificar futuros casos en los que las personas hayan tenido contacto con alguien con un diagnóstico positivo confirmado. Los países también han tratado de impulsar la producción de equipos de salud (incluidas cubre bocas, protectores faciales y respiradores), al tiempo que se amplía la capacidad de los hospitales y las Unidades de Cuidados Intensivos (UCI). Algunos están acelerando los ensayos farmacológicos y están buscando remedios existentes que puedan resultar efectivos para disminuir la gravedad de COVID-19. Mientras tanto, varios países están acelerando la investigación, el desarrollo y las pruebas de candidatos a vacunas, buscando acortar el tiempo para el desarrollo exitoso y la implementación de la vacuna generalizada.

Política monetaria

Varios bancos centrales, incluida la Reserva Federal de EE. UU. Y el Banco Central Europeo, han iniciado un enfoque de "lo que sea necesario" para la política monetaria y bancaria a través de una cartera de medidas tradicionales, recientes y novedosas. A pesar de que las tasas de interés ya rondan en general niveles bajos, los principales bancos centrales han reducido aún más las tasas de interés, en algunos casos a niveles nunca vistos desde la Crisis Financiera Global a puntos récord. Algunos bancos centrales han iniciado o aumentado programas de compra de activos para reducir los rendimientos de los bonos a largo plazo. En varios casos, los bancos centrales han ampliado el alcance de los activos disponibles para compra, incluyendo algunos por primera vez (como los bonos corporativos). El alcance de los programas de crédito también se ha ampliado para aliviar la congelación de los mercados de crédito, haciendo que los fondos estén disponibles para empresas, incluyendo a las pequeñas y medianas empresas que poseen redes de protección más limitadas. Si bien estas medidas por sí solas no pueden inmunizar la economía real, pueden ayudar a mitigar el daño.

Política fiscal

Los gobiernos también han utilizado fuertes estímulos de política fiscal para ayudar a disminuir el impacto de la crisis. Inicialmente, muchas medidas fiscales tenían como objetivo reforzar el sistema de salud, pero muchos gobiernos no se detuvieron allí, al darse cuenta de que tales acciones probablemente resultarían inadecuadas y requerirían más gasto del gobierno. Como consecuencia de estas medidas para apoyar los sistemas de salud, los paquetes de gastos llegaron a niveles récord en todo el mundo teniendo como objetivo llenar al menos parcialmente el vacío dejado por la reducción en el gasto privado de los consumidores y las empresas. Algunas medidas se han dirigido a los consumidores finales, mientras que otras se han dirigido a las empresas con la esperanza de hacer que ayude a prevenir o disminuir la pérdida de empleos. Es poco probable que estas medidas sirvan como una panacea y esperamos que los gobiernos gasten fondos adicionales una vez que el grado de recesión sea más claro.

Política inmobiliaria

Países de todo el mundo han implementado cambios en la política de bienes raíces para disminuir la carga sobre los inquilinos y, en algunos casos, sobre los propietarios:

  • En Estados Unidos, muchas decisiones se toman a nivel estatal y local, y al menos 34 estados han prohibido temporalmente los desalojos. Al mismo tiempo, el gobierno federal emitió una moratoria de 120 días sobre los desalojos de viviendas con subsidio federal o para el caso de una propiedad con un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno federal. Los principales prestamistas hipotecarios, incluidos Citigroup y JPMorgan Chase, suspendieron los pagos de hipotecas. Algunos estados de EE. UU. Han detenido todos los proyectos de construcción, a menos que sean esenciales, como las instalaciones médicas.
  • En Europa, varios países, incluidos el Reino Unido, Alemania y Francia, han suspendido los desalojos. Algunas naciones, como el Reino Unido e Italia, están proporcionando ayuda hipotecario temporal. En varios lugares de Europa, a los inquilinos comerciales y residenciales se les han ofrecido hipotecas y alquileres vacacionales. Algunos países, como Francia e Italia, han suspendido la construcción. Se alienta encarecidamente a los bancos en Europa a que den prórrogas y no aplicar penalizaciones en los pagos atrasados, mientras que los gobiernos han otorgado a los minoristas exenciones fiscales.
  • En zonas de Asia, algunos propietarios han ofrecido reembolsos temporales de alquiler y descuentos de alquiler. Mientras tanto, algunos países, como Singapur, están considerando una legislación que protegería a los inquilinos comerciales que no pueden pagar el alquiler por un período de seis meses.

Resumen de política para las 10 economías más grandes

País

Respuesta a la Pandemia

Respuesta Fiscal

Respuesta Monetaria

Brasil

Fronteras terrestres cerradas. Estado de emergencia declarado hasta el 31 de diciembre de 2020.

R$500 mil millones (7% del PIB), incluidos beneficios de desempleo y pagos directos a las personas. Cupones directos para personas en el mercado laboral informal.

Reducción en la tasa de 50 bps. R$637 mil millones para préstamos bancarios. Intervención cambiaria para liquidez y volatilidad.

Canada

Fronteras cerradas a los no residentes. Decisión conjunta de cerrar la frontera entre Estados Unidos y Canadá a viajes no esenciales. Solo cuatro aeropuertos canadienses permanecerán abiertos para vuelos internacionales. Las escuelas, museos y cines cerraron con medidas de contención adicionales a nivel de provincias.

Gasto del 3% del PIB, incluido el financiamiento para empresas y hogares, facilitó la elegibilidad para el pago por enfermedad e impuestos diferidos. Subvención salarial de hasta el 75% para empresas que califican por hasta 3 meses para ayudar a prevenir despidos.

Política de reducción de la tasa de a cerca del 0.25%. Compra de valores del gobierno canadiense en el mercado secundario a una tasa de al menos C$ 5 mil millones por semana.

China

Cuarentena de casi 60 millones de personas en Hubei. Suspensión de ingreso a extranjeros. Restricciones al movimiento entre provincias chinas.

Política fiscal para estimular la inversión de hasta el 6% del PIB. Financiamiento a través de Bonos del Gobierno Chino (¥ 2-3 trillones) y bonos del gobierno local (¥ 4 trillones). Subsidio de interés del 50% para empresas afectadas por el brote. Creación de un fondo de ¥ 109 billones para la prevención de epidemias.

Múltiples recortes de tasas del banco central. ¥ 800 billones de refinanciamiento proporcionado a bancos para prestar a grandes corporaciones. ¥ 350 billones para cuotas de crédito especiales para empresas privadas y pequeñas.

Francia

Cierre de todas las tiendas y restaurantes no esenciales. Cierre total, excepto para necesidades esenciales.

 Paquete de financiamiento de € 45 billones (1.9% del PIB), que incluye € 8.5 billones por dos meses de pagos a los trabajadores. €300 billones de euros de garantías para préstamos bancarios a empresas.

El Banco Europeo Central proporcionó € 1,2 billones de liquidez adicional. € 750 billones (6,5% del PIB) "Programa de compra de emergencia pandémica" Programa de compra de bonos. €120 billones en dotación para compras de activos se desplegarán de forma ágil.

Alemania

Las fronteras con Austria, Dinamarca, Francia, Luxemburgo y Suiza se cerraron. Se prohibieron las reuniones públicas de tres o más personas. Se cerraron escuelas y guarderías. Cierre nacional de actividades comerciales no esenciales.

€ 750 billones, incluido el presupuesto suplementario de € 156 billones y € 600 billones a través del Fondo de Estabilización Económica (FSE) - incluyendo crédito de € 100 billones para garantías de préstamos adicionales. Presupuesto suplementario de € 156 billones. FSE: garantías de préstamos de € 400 billones, crédito de € 100 billones al banco de desarrollo, € 100 billones para inversiones de capital directo en empresas alemanas.

El Banco Central Europeo proporciona € 1,2 billones de liquidez adicional. € 750 billones (6,5% del PIB) Programa de compra de bonos del "Programa de compra de emergencia pandémica". €120 billones en dotación para compras de activos se desplegarán de forma ágil.

India

Prohibición de viajes y cuarentenas obligatorias para los viajeros de llegada entrantes. Todos los vuelos nacionales se detuvieron. Cuarentena ampliada a todo el país.

Paquete de estímulo de US $22,6 billones con ayuda alimentaria y transferencias directas de efectivo a hogares de bajos ingresos. Seguro médico para trabajadores de salud de primera línea.

Se anunciaron US$4 billones en swaps de divisas. US$13.5 billones en operaciones repos a largo plazo con una política de tasa de referencia. Política de recortes de tasas. Inyección de liquidez de US$50 billones.

Italia

Cierre Nacional

Estímulo fiscal de € 25billones (1.5% del PIB) incluyendo: sistema de salud y protección civil (€ 3.2 billones), empleo (€ 10.3 billones), liquidez para empresas y hogares (€ 5.1 billones), gobiernos locales (€ 4.5 billones) , pagos de impuestos e incentivos (€1,6 billones).

El Banco Europeo Central proporciona € 1,2 billones de liquidez adicional. €750 millones (6,5% del PIB) Programa de compra de bonos del "Programa de compra de emergencia pandémica". El "sobre" de compras de activos de 120.000 millones de euros se desplegará de forma flexible.

Japan

Prohibida la entrada de viajeros con pasaportes chinos de las provincias de Hubei o Zhejiang, y de viajeros extranjeros que hayan visitado ciertas regiones chinas, Corea del Sur, Irán o Italia en los 14 días previos a la llegada al país.

Dos paquetes de ayuda por un total de ¥ 108 trillones en total, equivalentes al 20% del PIB, que incluyen asistencia para profesionales médicos y aquellos afectados por el cierre de escuelas, así como apoyo para préstamos.

Provisión de liquidez a través de papel comercial y compras de bonos corporativos. Establecimiento de préstamos de bajo costo para empresas afectadas por virus. ¥ 500 billones para compras de bonos seguidos de un programa adicional de ¥ 200 billones para compras de bonos.

Reino Unido

Cierre nacional. Se desaconsejan todos los viajes internacionales por un período indefinido.

Apoyo a empresas mediante préstamos de emergencia (£ 300 billones), recortes de impuestos y subvenciones (£ 20 billones). £ 7 billones en gastos de emergencia para apoyar a los hogares, las empresas y los gobiernos locales.

Política de reducción de la tasa y expansión del programa de estímulos económicos (QE) en £ 200 billones. Provisión de crédito a empresas, particularmente a pequeñas y medianas empresas (aproximadamente £ 100 billones).

Estados Unidos

No hay cierre nacional, pero la mayoría de la población de EE. UU. Actualmente tiene la orden de resguardarse sus casas por mandato estatal. Prohibición de entrada a ciudadanos o residentes no estadounidenses que hayan estado en China, Irán y algunos países de la UE en los 14 días previos a la llegada al país. Las fronteras se cerraron con Canadá y México sólo.

Paquete de US $ 2,8 trillones (alrededor del 10% del PIB). Apoya a hogares, empresas y gobiernos. Incluye US $ 850 billones en préstamos, US $ 838 billones en estabilizadores fiscales, US $ 652 billones en aplazamientos de impuestos, US $ 480 billones en gastos directos.

Implementación por parte de Reserva Federal del enfoque de "lo que sea necesario" mediante la reducción de las tasas de interés a cero, compras ilimitadas de activos (programa de estímulos económicos - QE) y liquidez de aproximadamente US$500 billones en total

Fuente: JLL Research, Abril 2020

¿Están emergiendo brotes verdes en China?

Cauteloso optimismo tras una relajación del encierro

¿Hay lecciones que aprender del perfil de recuperación de China?

China fue el primer mercado fuertemente afectado por COVID-19, causando bloqueos y restricciones de movilidad sin precedentes, y resultando en una contracción de su economía de 6.8% en el primer trimestre. Dos meses después de la introducción de estas medidas, el número de casos nuevos en China ha disminuido significativamente y el brote de COVID-19 parece estabilizarse. Sin embargo, los eventos recientes en otros lugares muestran que este virus impredecible puede resurgir fácilmente. China ahora está comenzando a aflojar las medidas de bloqueo y el mundo está mirando.

En el punto álgido del brote, COVID-19 detuvo a la mayoría de las industrias chinas. Ahora, muchas industrias tradicionales están volviendo lentamente a la normalidad. Al mismo tiempo, otros aprovechan las oportunidades de crecimiento emergentes con posibles impactos positivos para los mercados inmobiliarios. Estos incluyen la economía digital, el entretenimiento en línea, los seguros, la atención médica y la tecnología inmobiliaria.

  • Sector de oficinas: La tasa de retorno a la oficina varía según la ciudad, con 80–100% en Shanghai y 75-80% en Chengdu y Chongqing. Los volúmenes de arrendamiento se han ralentizado y la renovación se ha convertido en la opción preferida de los inquilinos. Las compañías de la "nueva economía" parecen estar relativamente bien con aumento de las consultas de las empresas de tecnología. Ahora también hay un mayor enfoque en la seguridad.
  • Sector minorista: los centros comerciales están volviendo lentamente a la vida, aunque con medidas de precaución que incluyen controles de temperatura y medidas de distanciamiento social. La actividad de arrendamiento sigue siendo moderada y es posible que haya más impactos del cierre en el segundo trimestre. Las marcas internacionales continúan selectivamente sus planes de expansión mientras que las tiendas de comestibles y los supermercados se benefician de que las personas se queden en lugar de salir a cenar. Las marcas han acelerado su adopción de ventas integradas en línea y fuera de línea, ya que los consumidores prefieren evitar las zonas de compras abarrotadas.
  • Sector logístico: El sector logístico exhibió un grado de resistencia durante el brote debido a inquilinos como las empresas de comercio electrónico. El tráfico de carga y los parques de almacenes ahora han reanudado sus operaciones. Tendencias como las entregas de alimentos frescos se han acelerado y se espera que aumente la demanda de logística de la cadena de frío.
  • Sector hotelero: Según STR, el 87% de los hoteles en China han reabierto, aunque la mayoría informa tasas de ocupación bajas (menos del 30%). Todavía existen restricciones, con viajes interprovinciales desalentados y prohibiciones de viaje a visitantes extranjeros. Hay algunos signos de recuperación con la mejora de la demanda de vacaciones en centros turísticos ubicados a una hora de las principales ciudades.
  • Mercados de capitales: los inversores siguen mostrando un gran interés en el mercado inmobiliario comercial de China. Si bien el brote puede haber pospuesto algunos acuerdos, otras negociaciones se han llevado a cabo con la confianza de los inversores, especialmente a nivel nacional. Los inversores se están centrando en el potencial a largo plazo.

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Reingreso: resiliencia operacional y el nuevo normal'

La resistencia operativa será crucial para recuperarse del brote

Las empresas no volverán a la forma que conocíamos antes de la pandemia, sino que se reinventarán para ser más resistentes, adaptando sus modelos operativos a la "nueva normalidad".

El impacto a corto plazo para los ocupantes está demostrando ser significativo, ya que sus actividades habituales se ven afectadas por los cambios que ocurren a diario. El shock inmediato y la toma de conciencia sobre el brote ya han terminado y la mayoría de los usuarios están en modo de respuesta después de una breve fase de preparación y acciones inmediatas. Los ocupantes se preparan para el "reingreso" de sus instalaciones y envían sus fuerzas de trabajo de regreso al trabajo en varias oleadas.

Fuente: JLL Research, Abril 2020

Planificando para el "reingreso"

Actualmente hay una visibilidad limitada sobre el momento de esta próxima etapa, pero las compañías están planeando ahora para  volver a ingresar. Esta fase es compleja de navegar, y requiere cierta reestructuración y coraje por parte de los líderes empresariales y su fuerza laboral. Los usuarios deben determinar el nivel de modificación requerido para volver al negocio: preparar, rediseñar y equipar los lugares de trabajo lo suficientemente preparados como para invitar a los empleados a la oficina, combinados con capacidades de trabajo remotas y un enfoque de triage robusto. No se trata de volver a la oficina lo antes posible. Más bien es el enfoque opuesto. Se trata ante todo de la tecnología. ¿Qué se necesita para que las instalaciones de "reingreso" que fueron cerradas hace semanas, puedan traer de regreso a la gente a trabajar y volver a una actividad comercial estable? ¿Qué funciones deben volver cuando la opción de "reingreso" está disponible?

Lista de verificación para el reingreso corporativo

Fuerza laboral

“Dar confianza de que es seguro regresar a trabajar”

Activos y protección de las personas

“La seguridad, la salud y el bienestar deben permanecer como prioridades”

Adaptación del estilo de trabajo

“Cambio de los protocolos y del diseño del espacio de trabajo”

Elegibilidad / clasificación para volver al trabajo e identificar las prioridades de reingreso

Protección total a través de soluciones de higiene. El personal de limpieza visible y bien entrenado será crítico

Densidad reducida en el lugar de trabajo: rediseño del espacio para mantener nuevos estándares de distanciamiento
Actividades y sitios críticos identificados, incluido el análisis de proximidad Acceso limitado / controlado para gestionar la densidad

Nuevos protocolos para reducir las reuniones y permitir la colaboración

Programa de capacitación y educación para prepararse para el regreso al trabajo Planes y protocolos del viaje al trabajo Proporcionar nuevas instalaciones en el sitio para reducir la necesidad de irse
Protocolos de distanciamiento social y físico Soluciones de evaluación de empleados y visitantes Habilitar el trabajo remoto para continuar
Limite el intercambio de equipos Seguimiento y medidas de control utilizando tecnologías  
Brindar apoyo de salud mental Medidas de construcción saludable  

Fuente: JLL Research, Abril 2020

Un entorno más amplio tan importante como el comportamiento corporativo

Las acciones de los usuarios corporativos son solo una pieza de la estrategia del reingreso. Los propietarios junto con los gobiernos municipales y regionales / estatales también deben proporcionar entornos seguros y una orientación clara tanto para los empleados como para las empresas. La infraestructura pública debe adaptarse para gestionar la densidad y proporcionar entornos limpios junto con medidas de seguimiento y control que permitan.

La toma de decisiones corporativas dependerá de las políticas y medidas del país / estado / local.

En caso de duda, ponga a las personas primero

Hay oportunidad en la adversidad en cada negocio. El Profesor Asistente Joe Allen de la Universidad de Harvard cree que "pronto estaremos en un lugar donde lo "aceptable" ya no es aceptable. El objetivo será óptimo ”1. Volver al trabajo significa alcanzar una solución óptima donde la confianza de las personas en su empleador, sus colegas y su gobierno / estado está más allá de las expectativas. La transformación física de nuestros entornos es fundamental para alcanzar este estado y crucial para volver al trabajo. Será necesario adoptar y educar nuevos hábitos y comportamientos. Este "reestablecimiento" sentará las bases para reinventar el nuevo lugar de trabajo como un modelo de ecosistema líquido y distribuido.

Mercado de capitales inmobiliarios

Retroceso a corto plazo de los flujos de capital mientras se la incertidumbre aumenta

A corto plazo, se espera una desaceleración de la actividad de inversión en global. Las restricciones y la incertidumbre en torno a la valoración están limitando la capacidad de los inversores para realizar la debida diligencia, y es más difícil ejecutar transacciones. Los retrasos en el lanzamiento y los plazos de transacción alargados son cada vez más evidentes en los mercados afectados a medida que el cierre de ciudades, las restricciones de viaje y el distanciamiento social se vuelven comunes en todo el mundo. La tecnología se sigue utilizando para conectar a las partes y reducir algunas de las barreras a la productividad. Sin embargo, la incertidumbre de la duración de la pandemia y la incapacidad de fijar adecuadamente el riesgo del precio mantendrán barreras más altas para la normalización de los flujos de capital en el corto plazo.

Por otro lado, la situación en Asia Pacífico ha proporcionado un punto de referencia sobre cómo podría ser una recuperación en otras regiones. En China, la vida está volviendo a la normalidad en la mayoría de los lugares fuera de la provincia de Hubei, donde comenzó el brote. La fabricación está volviendo a aproximadamente el 90% de la capacidad total, mientras que alrededor del 80% de los minoristas, restaurantes y bares ahora están abiertos. La actividad transaccional está mejorando gradualmente en toda la región, y el apetito de los inversores está creciendo. Sin embargo, existe preocupación en mercados como Singapur, que inicialmente se vio menos afectado, donde los recuentos de casos de infección han aumentado debido a que los residentes regresan del extranjero.

Los inversores recurren a los principales árbitros del riesgo a nivel de activos

A pesar de que el sentimiento se ha reducido, el apetito de los inversores en ciertos segmentos del mercado se ha mantenido a pesar de los desafíos para realizar transacciones. Los activos de atención médica y logística continúan generando interés, especialmente porque muchos de ellos han sido respaldados por los gobiernos como infraestructura esencial y se los considera defensivos y resistentes. Esperamos que los inversores sigan tomando en cuenta algunas consideraciones como los principales árbitros del riesgo a nivel de activos en el corto plazo:

  • Estabilidad del ingreso: cuanto menos variable es el ingreso contractual, menor es el riesgo. Esto favorece a los sectores de vivienda y los activos de oficina con tenencias crediticias, menor exposición a renta variable y fuertes términos restantes.
  • Criticidad de la operación: cuanto más importante sea la instalación y la tenencia de los ingresos y las operaciones comerciales, menor será el riesgo. Esto favorece los centros de datos y los activos logísticos críticos.
  • Densidad de ocupación: cuanto mayor sea la densidad de usuarios, mayor es el riesgo operacional de contagio. Esto crea un riesgo a corto plazo para hoteles, tiendas, activos de vivienda seleccionados y operadores de oficinas flexibles.

Si bien muchos inversores han pausado nuevas adquisiciones, algunas instituciones bien financiadas e inversores de alto patrimonio con horizontes de inversión a más largo plazo estarán entre los primeros en concentrarse en estos sectores. Surgirán estrategias ofensivas de mayor perfil de riesgo en otros segmentos del mercado donde las dislocaciones de precios pueden generar oportunidades, particularmente en los sectores minorista y hotelero.

Los inversores y prestamistas se centraron en el "descubrimiento de precios" y la gestión de activos

A pesar de la amplia liquidez en los mercados de deuda, los prestamistas permanecen en una fase de "descubrimiento de precios" y están cambiando cada vez más a la gestión de activos en sus carteras existentes. Esto es particularmente evidente en los EE. UU., donde los prestamistas se centran en la formulación de políticas y procedimientos sobre cómo gestionar y suscribir mejor las solicitudes de indulgencia. La estabilización del costo de la deuda será un factor crítico para habilitar la recuperación de la actividad transaccional, y se espera que el mercado de la deuda sea resistente dada la estabilidad de los mercados crediticios en comparación con la crisis financiera global.

En línea con la inversión directa, es probable que se retrase la nueva actividad de recaudación de fondos. Los mandatos existentes en el mercado, particularmente aquellos que estaban más avanzados en marketing, continúan asegurando compromisos y avanzando hacia cierres. La experiencia y el historial de los gerentes serán de mayor importancia en las decisiones de los inversores, y esto beneficiará a los gerentes establecidos a lo largo y más allá de la turbulencia actual del mercado. El llamado "efecto denominador" puede retrasar el despliegue de nuevo capital en la clase de activos en el corto plazo dada la reciente volatilidad en los mercados públicos. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el efecto del denominador es un subproducto esperado de una estrategia de diversificación exitosa, y los inversores generalmente tienen márgenes alrededor de sus objetivos de asignación que les permiten sobreponderar o infraponderar una clase de activos según las condiciones del mercado. De hecho, algunos inversores están aumentando sus asignaciones target a bienes raíces para estar preparados para aprovechar la dislocación anticipada del mercado. Sin embargo, sigue habiendo un nivel récord de polvo seco (US $ 330 mil millones) disponible.

A largo plazo, los bienes inmuebles siguen siendo una clase de activos atractiva. 

Aunque la inversión en bienes inmuebles ha fluctuado a lo largo de los años a través de varias recesiones, la tendencia general ha sido de mayores asignaciones a bienes inmuebles, y vemos no hay razón para que esta tendencia se revierta. El sector inmobiliario continúa ofreciendo buenos rendimientos ajustados al riesgo que están menos correlacionados con otras clases de activos. Esta ventaja de diversificación de cartera de las inversiones inmobiliarias solo se enfatiza en períodos de mayor volatilidad en los mercados de acciones y materias primas.

Finalmente, el diferencial entre los rendimientos inmobiliarios y los rendimientos de los bonos del gobierno se mantienen en niveles que recompensan más suficientemente al inversor inmobiliario. Dado esto, esperamos ver flujos continuos (y potencialmente un aumento) de capital en bienes inmuebles a mediano y largo plazo.

Un catalizador para el cambio: potenciales implicaciones sectoriales

Aunque la pandemia de COVID-19 es ante todo una preocupación humana, hay efectos secundarios que se están filtrando a través de la economía y el sector inmobiliario que pueden estar con nosotros para quedarnos. La forma en que todos vivimos y trabajamos actualmente difiere enormemente de esta misma época el año pasado: aún quedan por ver esos cambios que se convertirán en parte de nuestra "nueva normalidad" después de la relajación de los bloqueos. A continuación, exploramos algunas de estas tendencias emergentes por sector.

Sector de oficinas

Impacto en la demanda de espacio flexible en medio de trabajo remoto masivo

El sector espacial flexible, que en los últimos años ha representado una parte sustancial de la absorción neta en las ciudades de acceso global, se ha derrumbado como resultado directo del brote de COVID-19. Esto probablemente forzará una consolidación significativa en toda la industria flexible.

A medio y largo plazo, la demanda de espacio flexible seguirá siendo una característica importante. Muchas empresas estarán ansiosas por no comprometerse con grandes proyectos de inversión de capital o hacer pronósticos firmes de cantidad de empleados, lo que fortalecerá la demanda de espacio preconfigurado en términos flexibles. Además, el experimento masivo forzado en tareas domésticas reforzará la necesidad de que las empresas adopten carteras ágiles y adapten la oficina física para brindar colaboración.

La trayectoria del mercado de oficinas estará determinada no solo por la capacidad de los gobiernos y las instituciones financieras para gestionar la crisis en curso, sino también por la posible aparición de cambios estructurales en la forma en que se utiliza el espacio y la incorporación de una menor densidad de empleados y el despliegue de opciones de trabajo remoto.

Si bien algunas corporaciones podrían considerar el trabajo remoto para comprimir su huella inmobiliaria, la mayoría ya está buscando formas de proteger sus carteras a futuro.

Las estrategias de mitigación de riesgos incluirán una mayor inversión en espacio de "planificación de continuidad del negocio" e instalaciones de trabajo remoto. La des-densificación también es probable dado que el atractivo de las oficinas muy amplias, grandes y de planta abierta ahora están claramente en debate. Finalmente, el distanciamiento social resaltará el valor de las interacciones sociales del día a día y nuestra creencia de que la interacción física es un catalizador clave para la innovación. Si bien es demasiado pronto para hacer predicciones audaces en términos de un cambio en la cantidad de espacio requerido por las empresas que salen de esta crisis, la oficina física ocupará un lugar central para facilitar la interacción y la colaboración y, en última instancia, salud, bienestar y productividad de los empleados. Es probable que provean la posibilidad asistir a reuniones cara a cara / de grupos grandes que promuevan conexiones de venta y colaboración, y no solo sean un lugar para venir a trabajar todos los días.

Sector minorista

Avanzar hacia modelos minoristas omnicanal flexibles y cumplimiento sostenible

Para los minoristas, el enfoque principal a corto plazo sigue siendo preservar el efectivo. Un número creciente de minoristas y operadores de ocio está evaluando opciones para compensar la pérdida de ingresos de sus carteras de tiendas físicas. Por ejemplo, los operadores proactivos de gimnasios ofrecen servicios de suscripción para transmitir sesiones de entrenamiento en línea, mientras que los restaurantes de alta gama ofrecen comidas para la entrega o recolección, y otros han convertido los restaurantes en mini supermercados. La responsabilidad social está siendo monitoreada de cerca por los clientes, que pasan más tiempo en línea como resultado de las medidas de bloqueo. Además de generosas donaciones y la fabricación de máscaras y desinfectantes de manos, varias marcas de cosméticos y de lujo han adoptado la transmisión en vivo para compartir consejos de maquillaje y moda. El denominador común para los minoristas es mantenerse relevante y ser socialmente responsable a medida que los consumidores reducen temporalmente sus gastos.

Mirando más adelante, muchos minoristas repensarán sus operaciones y cadenas de suministro. Tener la infraestructura adecuada para el cumplimiento de los pedidos en línea sigue siendo crucial para el comercio. A medida que se acelere el cambio estructural en el mercado minorista, se hará mayor hincapié en el cambio hacia un modelo minorista omnicanal flexible y una realización sostenible; 

asociaciones fortalecidas entre propietarios y minoristas necesitan surgir para lograr esto. Además, se volverán a evaluar las redes de tiendas existentes. Por ejemplo, algunos minoristas de lujo están explorando opciones para acelerar la apertura de tiendas outlet después de COVID-19 como un medio para liberar el excedente de existencias.

Sector logístico

Mitigación del riesgo de la cadena de suministro y resistencia

La mitigación del riesgo de la cadena de suministro y la resiliencia se convertirán en un foco clave para los operadores. Las empresas analizarán cada vez más:

  • Re-patración o abastecimiento cercano de fabricación, con mayores presiones en industrias críticas (como dispositivos médicos, tecnología y productos farmacéuticos).
  • Un renovado énfasis en la independencia de la cadena de suministro nacional acelerará esta tendencia a repatriar.
  • Mayor diversificación en términos de abastecimiento.
  • Las redes de distribución se restablecerán para que dependan menos de un país a fin de eliminar el riesgo de los procesos de producción o distribución. Esto conducirá a más estrategias de múltiples instalaciones / ubicaciones múltiples.
  • Diversificación de los modos de transporte, incluido el desarrollo de estrategias de diversificación portuaria e inversión en lugares que ofrecen opciones de transporte multimodal.

Es probable que esto resulte en una demanda regional adicional de instalaciones de fabricación y logística asociada, pero potencialmente conduzca a un crecimiento más débil del comercio mundial y de los flujos de contenedores en los puertos de entrada.

Además, las compañías con cadenas de suministro muy esbeltas (con baja cobertura de inventario) pueden tratar de aumentar sus niveles de inventario.

La pandemia acelerará las tendencias ya existentes en todo el sector, como el aumento de las tasas de penetración en línea, la expansión de los supermercados en línea, la venta minorista omnicanal y la integración de la tecnología en el almacenamiento. Los fundamentos industriales y logísticos eran muy fuertes antes de la crisis de COVID-19. La demanda de los ocupantes había sido excepcionalmente sólida y las tasas de vacancia estaban en mínimos casi récord. La pandemia está destacando la importancia crítica de las cadenas de suministro y el sector inmobiliario logístico, y el sector está bien ubicado para responder a la recuperación posterior a COVID-19.

Sector hotelero

Cambio en las preferencias de viaje del consumidor

Los viajes internacionales alrededor del mundo se han detenido por completo, con muchas aerolíneas y compañías de cruceros que suspenden vuelos y cruceros durante varios meses. Una vez que la industria comience a recuperarse, se espera que los patrones de viaje cambien hacia destinos de viaje en automóvil y hacia mercados menos densos donde los viajeros pueden estar en espacios abiertos y evitar grandes grupos de personas.

Los tipos de alojamiento a los que se inclinarán las personas también pueden cambiar. El impacto psicológico del coronavirus en los comportamientos de viaje de los consumidores se puede comparar con las secuelas de los ataques terroristas del 11 de septiembre. Las personas se han vuelto más conscientes de estar cerca de los demás y temen contraer la enfermedad en lugares públicos con estándares cuestionables de limpieza.

Es probable que las opciones de alojamiento no profesional, en su mayoría compuestas por alojamientos alternativos, se enfrenten a un escrutinio y presión cada vez mayor por parte de los huéspedes preocupados por su salud y bienestar.

Sector de vivienda

A lo largo de la pandemia de COVID-19, los sectores de vivienda han mantenido su reputación de resistencia y flujos de efectivo operativos estables. Sin embargo, el rendimiento futuro de los diferentes sectores vivos variará significativamente.

Los esquemas de protección de ingresos ayudan a apoyar los ingresos de alquiler en el sector multifamiliar

Se considera ampliamente que la vivienda multifamiliar es el sector más resistente a los impactos inmobiliarios de COVID-19, pero esto se verá desafiado si el creciente desempleo comienza a suavizar la demanda de alquileres. El uso generalizado de los esquemas de protección de ingresos mitigará el peor de estos impactos, siempre que su duración sea relativamente corta. En caso de que la actividad comercial se generalice en una línea de tiempo similar a China, existe una expectativa razonable de que los ingresos serán respaldados.

Los riesgos de inversión se ponderan hacia propiedades de alquiler de bajos ingresos, donde los trabajadores están desproporcionadamente expuestos a los impactos estructurales del desempleo. Es más probable que los hogares más vulnerables requieran apoyo de ingresos del gobierno y, como resultado, las circunstancias financieras de los hogares se correlacionarán con la fortaleza de las medidas de política nacional.

El consumo reducido de los estudiantes internacionales plantea una riesgo para la vivienda estudiantil

La vivienda estudiantil ha absorbido una variedad de impactos del COVID-19. Con ingresos de alquiler en gran parte pagados por adelantado y protegidos para los vencimientos de la primavera boreal, muchos operadores han estado trabajando para proporcionar estrategias de tolerancia. Ahora ajustarán los planes de ocupación para el otoño boreal de 2020, con la esperanza de que las medidas de salud hayan mitigado con éxito el riesgo agudo de que los estudiantes regresen a clase en entornos físicos. Habrá lecciones de estrategias efectivas de distanciamiento social que ya se han utilizado para los estudiantes que eligieron o se vieron obligados a permanecer en los alojamientos para estudiantes. Al mismo tiempo, puede haber un ajuste material en la proporción de estudiantes internacionales que asisten a las universidades occidentales. Este riesgo para el ingreso agregaría presiones adicionales sobre el ingreso de los estudiantes domésticos, una mayor proporción de los cuales podría elegir vivir en casa durante los estudios. Las instituciones y los socios operativos de alojamiento para estudiantes deberán desarrollar asociaciones de trabajo efectivas para brindar educación segura y de alta calidad en los campus y sus alrededores. Esto será particularmente importante ya que se han habilitado plataformas de educación virtual más robustas a través de una mayor adopción de tecnología durante el período del virus.

Gestionar los impactos en la salud y mitigar el riesgo en hogares de cuidado y centros de salud

El sector de atención domiciliaria ha estado a la vanguardia de la gestión de los impactos en la salud de COVID-19. Su reputación se enfrenta al escrutinio ya que sus residentes y trabajadores enfrentan una amenaza muy real para la vida en entornos que, por su naturaleza, dificultan el cumplimiento de las pautas de distanciamiento social.

Existe una amplia variación en este sector que atiende en un extremo del espectro a los residentes generalmente independientes y sin discapacidad en la vida de jubilación, y en el otro a la atención intensiva basada en necesidades en hospitales privados. Existen otras diferencias en el nivel subyacente de apoyo estatal y las obligaciones sobre los costos de atención a cargo del individuo. El resultado es una imagen muy variada de los impactos fundamentales en las operaciones de las instalaciones, ya que responden a los desafíos de COVID-19. Parece inevitable que las presiones de este evento de salud sin precedentes forzará una mayor consolidación en el sector de hogares de cuidado y puede estar expuesto a mayores presiones regulatorias.

Coliving construyendo comunidades digitales

La amenaza inmediata a las plataformas co-living se ha vuelto más matizada a nivel de activos, con edificios que obtienen más ingresos de los trabajadores corporativos y los residentes a más largo plazo demostrando estar mejor protegidos de los impactos de COVID-19 que las plataformas que están orientadas a residentes más móviles y a corto plazo. Una de las principales fortalezas de los operadores de co-living ha sido la mayor confianza en la tecnología para formar comunidades digitales, y existe una creciente evidencia de la capacidad de las comunidades para la autoayuda y la clasificación de los desafíos operativos para brindar estrategias de distanciamiento social. Las estructuras de financiación detrás de muchos operadores representarán un cierto riesgo de fracaso y consolidación, pero todavía no parece una disminución del apetito de los inversores para apoyar las mejores plataformas de su clase.

Mirando más allá de la pandemia

La evolución de las "megatendencias"

La pandemia de COVID-19 indudablemente cambiará la forma en que vivimos y trabajamos en el futuro previsible, y surgirán nuevas tendencias que se convertirán en parte de nuestro "nueva normal".

Pero, ¿qué pasa con las tendencias estructurales más familiares que han estado dando forma al mundo en las últimas décadas? JLL ha identificado y ha estado rastreando varias llamadas "mega tendencias" que afectan al sector inmobiliario para muchos años: el crecimiento del outsourcing corporativo; aumento de las asignaciones de capital a bienes inmuebles; urbanización rápida y construcción de la ciudades; la adopción de nuevas tecnologías; y el imperativo de construir un futuro más sostenible y tomar medidas urgentes para combatir el cambio climático. Su papel en la configuración del sector ha sido innegable en la última década, pero, mirando al nuevo mundo pos-pandémico, ¿qué influencia ejercerán ahora?

Parece que todas estas tendencias continuarán, aunque con algunas características y puntos de enfoque nuevos:

  1. Crecimiento en outsourcing corporativo. La crisis de salud actual debería acelerar la tendencia de la subcontratación a largo plazo. Los usuarios buscarán cada vez más servicios inmobiliarios de terceros para mantener la continuidad del negocio. Habrá una mayor demanda de nuevos diseños para el lugar de trabajo, incluidas soluciones de trabajo más digitales, flexibles y orientadas a la salud. 
  2. Aumento de las asignaciones de capital a bienes inmuebles. El entorno de bajas tasas de interés y la volatilidad de los precios de los activos financieros respaldarán la diversificación de la cartera. El "vuelo a la seguridad" en el sector inmobiliario, que continúa ofreciendo mejores rendimientos relativos en comparación con otras clases de activos, parece aumentar.
  3. Urbanización. Es improbable que la pandemia desacelere la tendencia a largo plazo en la urbanización creciente, pero provocará un replanteamiento en el diseño urbano, aumentando el imperativo de desarrollar soluciones de ciudad inteligente verdaderamente escalables, para poner un enfoque mucho mayor en la salud y seguridad públicas, y para entregar mayor inversión en infraestructura pública.
  4. Tecnología. La adopción masiva de tecnología de trabajo remoto a través de la fase de pandemia probablemente aumentará el ritmo de la Cuarta Revolución Industrial, incluyendo aún más énfasis en la robótica, el Internet de las Cosas (IoT), Big Data y vehículos no tripulados.
  5. Sostenibilidad. Habrá un mayor foco de atención en la responsabilidad social corporativa y, a través de esto, una mayor conciencia de la fragilidad de nuestra sociedad y ecosistema.

Nuestra "nueva normalidad" llevará tiempo para evolucionar. Las nuevas tendencias ya están comenzando a tomar forma a medida que los gobiernos, las empresas y las comunidades comienzan a adaptarse al entorno pospandémico. Pero igualmente, habrá otras consecuencias de la pandemia que nos sorprenderán y que aún no es posible predecir.

A través del exclusivo Programa Global Insight de cinco pilares de JLL, que abarca Ciudades, Capital, Corporaciones, Tecnología y Sostenibilidad, estamos siguiendo de cerca los impactos de COVID-19 en estas 'mega-tendencias' y planeamos compartir nuestras ideas con usted en las próximas semanas y meses.

Para saber cómo podemos respaldar su estrategia de mercado inmobiliario global con ideas de investigación y asesoramiento estratégico, comuníquese con uno de los miembros del equipo de investigación global.

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