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Por qué la industria del cine es muy popular para los inversores inmobiliarios

La creciente demanda de espacio para estudios está poniendo a los ladrillos detrás de los escenarios bajo los reflectores

09 de septiembre de 2021

Desde Hollywood hasta Londres, los inversores institucionales se centran tanto en la operación como en el sector inmobiliario de los estudios cinematográficos.

Hackman Capital Partners y Square Mile Capital Management este año adquirieron conjuntamente el Sony Pictures Animation Campus en Culver City, al tiempo que se asociaron con Raleigh Studios para gestionar el campus de 10 hectáreas de Raleigh en Hollywood.

Al otro lado del océano, Blackstone y Hudson Pacific Properties están invirtiendo conjuntamente £120 millones (US$164 millones) en terrenos justo al norte de Londres como parte de los planes para una nueva instalación de estudio de 700 millones. La movida es la primera fuera de los EE.UU. para Sunset Studios, que ha albergado tanto series de televisión como largometrajes como La La Land, Cuando Harry Conoció a Sally y Zoolander.

Es más que solo la gran pantalla capturando la imaginación de los inversores. La carrera por producir contenido entre las principales plataformas de transmisión, desde Disney+ hasta HBO, está impulsando la demanda de espacio de estudio. Se estima que solo Netflix lanzó más producciones originales en 2019 que toda la industria de la televisión en 2005.

"Desde la pantalla grande hasta en línea – y a pesar de todas las diversas encarnaciones que la industria cinematográfica ha atravesado a lo largo de los años, la necesidad de un entorno controlado para crear contenido sigue siendo alta", dice Carl Muhlstein, director internacional con sede en la oficina de JLL en Los Ángeles.

"La ocupación de SoundStage ha sido constante de alrededor del 95 por ciento desde 2015, y con el actual auge de los contenidos en línea, la lucha está en espacio para estudios, que se está extendiendo a los espacios industriales y minoristas vacíos", afirma.

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Cambio sistémico

La necesidad de espacio también está remodelando una métrica clave para los inversores inmobiliarios: la duración de los contratos de arrendamiento.

En el pasado, los arrendamientos de estudios eran relativamente cortos, lo que requería una gestión de activos intensa de una mayor rotación de inquilinos en comparación con otros sectores de bienes raíces comerciales.

Pero la industria del cine ahora se está moviendo hacia arrendamientos que duran hasta una década y más.

"Eso definitivamente se está volviendo más común a medida que vemos que tanto las plataformas tradicionales como las de transmisión buscan un lugar para ubicarse y garantizar el acceso a los estudios de sonido para una lista creciente de películas", dice Muhlstein. "La industria se ha alejado de un enfoque estacional".

"E incluso cuando es tiempo de inactividad, alquilan sus estudios de sonido vacíos para sesiones de fotos, sesiones de conciertos en vivo, comerciales o desfiles de moda y otras actividades de relleno".

Créditos extra

Los incentivos siguen desempeñando su papel, con desgravaciones fiscales que atraen la producción a nuevos lugares. Después de dos décadas en Nueva Zelanda, la producción de la serie El Señor de los Anillos se trasladó recientemente al Reino Unido, donde la demanda de espacio de estudio de cine y televisión está a su nivel más alto, según JLL.

Costa Rica busca incentivar la producción cinematográfica. La Asamblea Legislativa del país está discutiendo la iniciativa como una forma de impulsar su economía este año.

"El acceso al talento y la logística, los incentivos a través de exenciones fiscales y subsidios son un factor importante para las compañías cinematográficas cuando eligen ubicaciones", dice Michael Davis, director de estudios de JLL en el Reino Unido y Europa. "No es sólo el caso de un país a otro, sino también de una región a otra y de un estado a otro”.

Por ejemplo, Netflix decidió aprovechar una suma combinada de US$14,5 millones en fondos tanto del estado de Nuevo México como de la ciudad de Albuquerque para su compra de ABQ Studios en 2018. Al mismo tiempo, bajo el Programa de Crédito Tributario de Cine de Nuevo México, las producciones en el estado son elegibles para un crédito de hasta el 30 por ciento.

Si bien muchos inversores en la industria ya están familiarizados y tienen intereses en las principales compañías cinematográficas a través de acciones o bonos, invertir en un sector que requiere un enfoque práctico "no es para todos", dice Davis.

"Es un sector intrincado y de rápido movimiento – y eso requiere una comprensión profunda de las diversas necesidades y requisitos de las compañías cinematográficas", dice Davis. "Dicho esto, seguramente surgirán más plataformas operativas y de gestión de activos con el know-how para asociar capital a medida que los inversores continúen avanzando hacia sectores inmobiliarios más alternativos".

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