Cómo la demanda de centros de datos está empujando a los inversores a nuevos mercados
Los altos precios en los mercados establecidos hacen que los inversores se ramifiquen
Con el aumento de la inversión en centros de datos, la competencia en mercados más establecidos está empujando a los inversores a mirar más lejos.
Las fusiones y adquisiciones dentro del sector de centros de datos alcanzaron los US$ 31 mil millones en 2020, frente a los US$ 16 mil millones en 2019, según JLL.
En Europa, los principales mercados como Londres, Frankfurt, Ámsterdam, París y Dublín siguen dominando. Pero a medida que se acumula una gama más amplia de inversores, mercados como Madrid, Berlín y Varsovia están entrando en foco.
"Con precios altos en los mercados más establecidos, los inversores están dando un paso lógico en áreas donde hay menos competencia y evidencia de potencial de crecimiento", dice Tom Glover, director de transacciones de centros de datos para EMEA en JLL.
En Madrid, Interxion de Digital Realty ha comprado un terreno para un centro de datos de 34 megavatios.
Otra razón para el cambio es la cantidad de tierra que ha sido ocupada por especialistas del sector en más mercados centrales.
“"La tierra para el desarrollo en y alrededor de esas ubicaciones principales tiene una prima y encontrar oportunidades es un desafío", dice Glover. "A medida que los principales consumidores de centros de datos buscan expandirse, es inevitable que los mercados subdesarrollados se centren más en los próximos años. El reto para el inversor es anticipar dónde se encuentran estos mercados”.
Auge Global
La inversión en centros de datos en todo el mundo ha aumentado durante la pandemia, lo que ha servido para resaltar un cambio que se avecina a una vida en línea que requiere datos para todo, desde servicios de transmisión hasta la compra de comestibles.
Todos esos datos fluyen a través de los centros de datos. Para los inversores, esta creciente dependencia está sirviendo para impulsar la estabilidad percibida del sector que alguna vez fue un nicho.
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"Los activos que ofrecen ingresos confiables se han vuelto cada vez más buscados", dice Daniel Thorpe, analista de investigación senior de JLL.
"La turbulencia y la disrupción sentidas por otros sectores inmobiliarios durante el último año, junto con un mayor uso de datos que nunca, ha llevado a los centros de datos a un primer plano como una propuesta de inversión resiliente”.
El interés del capital institucional está creciendo. El año pasado, el proveedor de pensiones danés PFA tomó una participación del 20 por ciento en Data4, que financia, diseña, construye y opera centros de datos en toda Europa y es propiedad de AXA Investment Managers.
Se espera que la inversión continúe aumentando en los próximos años.
"Es un sector que atrae no solo a las instituciones, sino también al capital privado que busca alternativas viables a otras formas de bienes raíces", dice Glover.
Más por venir
En Europa, la búsqueda de nuevas oportunidades no ha reducido necesariamente la demanda en los mercados centrales. En el Reino Unido, los Centros de Datos Ark adquirieron recientemente la sala de exposición del Grupo Renault Retail en el oeste de Londres y planea convertir el sitio, mientras que en Irlanda, TikTok está construyendo un importante centro de datos.
Solo en el sector listado, el rendimiento de los REIT de centros de datos es revelador, con un aumento del 19,2 por ciento, en comparación con el rendimiento global de los REIT de -16,7 por ciento..
Sin embargo, incluso antes de la COVID-19, los inversores estaban aumentando su enfoque en el sector.
El atractivo de los centros de datos también está vinculado al peso absoluto de los activos inmobiliarios de capital Hunting, que se estima que rondan los US$ 336 mil millones, dice Glover.
"El entorno económico es ideal con rendimientos bajos de los bonos y tasas de interés bajas récord", agrega. "Con niveles récord de polvo seco, los mercados alternativos de bienes raíces están establecidos para un gran par de años”.
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