Cómo las certificaciones de edificios verdes se están moviendo con los tiempos

La Guía de Referencia de Bienes Raíces GRESB 2022 enumera alrededor de 90 esquemas de diseño y/o construcción y otros 90 esquemas operativos de certificación de edificios verdes.

Han hecho un largo recorrido desde los 90s, cuando se parecían más a evaluaciones de riesgos tradicionales, centrándose en cuestiones como la contaminación de la tierra, la polución y el riesgo de inundación.

Hoy en día, muchos organismos de certificación más antiguos se han adaptado en línea con los desafíos de descarbonización que enfrenta la industria inmobiliaria. El estándar de construcción con cero emisiones de carbono del Canadá Green Building Council fue el primero en lanzar una certificación que aborda tanto el carbono operativo como el incorporado en 2018 con LEED Cero Carbono, NABERS Carbono Activo Climático y Diseño para el Desempeño, siguiendo su ejemplo.

Otros, como NABERS, implican evaluaciones anuales para medir el rendimiento continuo de los edificios en lugar del diseño inicial. Además, los esquemas más nuevos tienden a centrarse más en un solo tema, como la intensidad del uso de energía o la calidad del aire.

El valor de las certificaciones verdes

Para muchos propietarios de edificios, las certificaciones verdes son una validación externa de su compromiso con las credenciales ambientales de sus activos o la salud y el bienestar de sus inquilinos.

Y con un número creciente de inquilinos corporativos que quieren mostrar que los edificios que ocupan se alinean no solo con sus objetivos de neto cero y sostenibilidad más amplios, sino también con las expectativas altas de sus empleados, las certificaciones pueden justificar un precio mayor.

El meta-análisis de Dalton y Fuerst de 42 estudios entre 2008 y 2016 mostró que las certificaciones de edificios verdes generaron una prima de alquiler del 6% y una prima de ventas del 7,6%. Otra investigación encontró que los espacios certificados por WELL o Fitwel, que se centran en la salud y el bienestar, podrían atraer alquileres efectivos que fueron de 4,4% a 7% más por pie cuadrado que los pares cercanos, no certificados y no registrados.

"Desde una perspectiva de valor, no hay duda de que los edificios que tienen una gama de certificaciones líderes en el mercado tendrán un mejor desempeño que los edificios que no las tienen", dice Kirsty Draper, Directora de Sostenibilidad de la Agencia británica de JLL, aunque reconoce que este diferencial varía entre los mercados.

Dependiendo de la ubicación, las certificaciones verdes también pueden permitir a los desarrolladores y propietarios agilizar potencialmente el proceso de cumplimiento, abrir incentivos fiscales y oportunidades de financiación, y mejorar las tasas de ocupación.

Un campo en rápida evolución

Sin embargo, la gran cantidad de certificaciones verdes y las áreas diferentes que cubren están causando problemas. Muchas empresas luchan por comprender qué significan las diferentes certificaciones, dice Draper.

"La gente en el mercado puede equiparar una buena calificación BREEAM o una calificación de certificado de rendimiento energético [EPC], con una buena métrica de rendimiento del edificio. Pero BREEAM New Construction o RFO no analizan el rendimiento operativo, ni un EPC, por lo que estamos viendo un movimiento hacia esquemas como NABERS que sí lo hacen", dice.

En la era de los objetivos ambientales, sociales y de gobernanza (ASG), también existe el peligro de centrarse solo en la "A" y pasar por alto la "S" o la "G".

Como tal, puede ser un desafío para los desarrolladores y usuarios identificar qué combinación de estándares, certificaciones y programas de calificación son más aplicables a un proyecto en particular.

"Al elegir certificaciones, no se trata del número, se trata de la relevancia", dice Draper. "Los desarrolladores e inversores deben considerar la clase de activos y el mercado local y preguntar si hará que el edificio sea más atractivo para un usuario o comprador. Deben alinear las certificaciones para complementarse entre sí y evitar la duplicación".

Y aunque obtener la certificación aún puede brindar beneficios financieros, el proceso en sí puede ser extremadamente costoso. Los procedimientos de certificación a menudo son inflexibles, lo que puede ser particularmente desafiante cuando se trabaja en diferentes geografías.

El futuro de la certificación verde

A medida que los esquemas centrados en el desempeño se vuelven más populares, el acceso continuo a buenos datos es vital. "Los edificios equipados con tecnologías de sensores en tiempo real que miden todo, desde la temperatura hasta el compromiso de los empleados, estarán en mejores condiciones para informar su verdadero impacto en el medio ambiente y las personas", dice Staunton.

La tecnología desarrollada en China, por ejemplo, comenzó utilizando sensores para monitorear la calidad del aire interior, pero ahora los usa para medir factores como la energía, los materiales y el agua para demostrar el rendimiento general.

Este enfoque en la evaluación continua definirá los esquemas futuros a medida que crezca la presión para mejorar la transparencia inmobiliaria a través de informes precisos, predice Staunton. "Para que las certificaciones continúen señalando los mejores edificios de su clase, deben poder cuantificar sus impactos ecológicos, de salud y productividad en la demanda".

Si bien cree que la consolidación entre los diferentes esquemas de certificación es poco probable, habrá nuevos esquemas que analicen otras áreas, como el lado humano y la gobernanza de la sostenibilidad. También se destacarán cuestiones más específicas, como la accesibilidad y el diseño inclusivo.

La legislación entrante también impulsará cambios y hará que los bienes raíces sostenibles sean más comunes. "Sin embargo, siempre habrá la necesidad de algún tipo de certificación para que los propietarios y desarrolladores diferencien sus activos", concluye Staunton.