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Por qué el aire se está convirtiendo en una propiedad caliente

A medida que se reduce el espacio disponible en las ciudades, los propietarios claman por una porción del cielo

29 de enero de 2020
 

La cuestión de quién es el propietario del aire sobre los edificios ha sido durante mucho tiempo un tema muy controvertido en metrópolis como Londres, Nueva York y Hong Kong.

Pero a medida que se afianza la rápida urbanización y se reduce la cantidad de espacio disponible, más ciudades se están dando cuenta del valor de su aire.

Los derechos aéreos, que permiten el control, uso u ocupación del espacio sobre una propiedad, se exploran cada vez más como una opción para desbloquear el capital o expandir el potencial de desarrollo, dice Tom Aylward, gerente de ventas e inversiones de Melbourne en JLL.

“Con el aumento del valor de la tierra, los desarrolladores están pensando de manera más creativa sobre cómo maximizar el valor”, dice.  

En Melbourne, Australia, donde la tasa de crecimiento de la población se encuentra entre las más altas del mundo, las recientes negociaciones en la ciudad indican que los desarrolladores están poniendo cada vez más la vista en el cielo.

El grupo de propiedades Golden Age llegó a un acuerdo con el especialista minorista Vicinity Centers para comprar los derechos aéreos sobre el centro comercial The Glen en los suburbios de Melbourne. Allanó el camino para un esquema de 555 apartamentos llamado Sky Garden que se completará en 2021. El esquema se incorpora a una actualización de 460 millones de dólares australianos del recinto minorista completada en 2019.

“Los derechos aéreos son definitivamente algo a lo que los desarrolladores residenciales y comerciales están prestando mucha más atención de lo que lo han hecho históricamente”, dice Aylward. "No menos importante porque puede desbloquear la equidad en una propiedad, al tiempo que amplía el potencial de desarrollo de otra".

Pensando verticalmente

El concepto de derechos aéreos, a veces denominado derechos de desarrollo transferibles, se remonta a la doctrina legal ad coelum, que sostenía que los propietarios tenían los derechos sobre la tierra debajo de ellos yendo hasta el infierno, y el aire arriba de ellos yendo todo el camino al cielo.

Hoy en día, comúnmente entra en juego el desarrollo del espacio sobre los centros de transporte, desde Hudson Yards en Nueva York, hasta Tower Bridge en Londres y el sitio del metro de Sydney en el distrito comercial central de la ciudad. 

Si bien se pueden imponer límites a la altura y profundidad del aire sobre las ciudades, el valor de una porción del cielo es menos claro.

"Es difícil determinar o aplicar una tarifa plana", dice Aylward. “Todo se reduce a la viabilidad del sitio individual. Podría comprar su espacio aéreo, pero ¿puedo desarrollarlo de manera realista? El costo de construcción es una consideración clave aquí ".

Los derechos aéreos no son solo para el desarrollo de ladrillos y mortero. Los propietarios inteligentes también están utilizando su espacio aéreo para construir paneles solares, torres de telecomunicaciones y otro hardware.

“Recientemente vendimos una propiedad que involucraba a una compañía de vallas publicitarias que alquilaba el espacio aéreo sobre el edificio por $ 45,000 al año”, dice Aylward. “Tienes derecho a él, por lo que puedes arrendarlo, cederlo o venderlo. El aire sobre su edificio o terreno tiene el potencial de generar ganancias significativas ".

Redefiniendo lugares

En el Sky Garden de Melbourne, Jeff Xu, director gerente y fundador del desarrollador Golden Age, dice que el derecho al espacio aéreo sobre la zona comercial de The Glen ha permitido un desarrollo residencial con acceso a 4.000 metros cuadrados de espacio abierto con paisajismo, "nunca antes visto en desarrollos verticales tradicionales ".

“Los derechos aéreos han demostrado ser una herramienta eficaz para combatir la expansión urbana descontrolada de las ciudades y, al mismo tiempo, proporcionar viviendas a precios más competitivos para los compradores que desean y necesitan estar cerca de los centros urbanos”, dice Xu.

Los derechos aéreos como medio para proteger el patrimonio

Los derechos de desarrollo también se incluyen en el concepto amplio de derechos aéreos. Bajo este esquema, en ciudades como Nueva York y Sydney, los desarrolladores pueden comprar el "espacio de piso" de los edificios patrimoniales. Dado que los edificios de patrimonio histórico pueden ser difíciles de redesarrollar, los derechos de desarrollo se pueden depositar y utilizar para ampliar las propiedades de los desarrolladores en otras partes de la ciudad. Mientras tanto, el dinero recaudado generalmente financia la conservación del lugar patrimonial.

En el Gallipoli Memorial Club, un edificio protegido en Sydney, AMP Capital compró el potencial de desarrollo no utilizado a cambio de la aprobación de la planificación de su Quay Quarter Tower de 200 metros de altura, dentro del mismo recinto.

La disposición moderna del espacio de piso patrimonio histórico transferible respalda las ambiciones globales de Sydney, dice Richard Lawrie, Director de Valuaciones de la Oficina, Australia en JLL.

“Las empresas exigen edificios con grandes plantas como Quay Quarter Tower porque respalda la interacción del personal y la eficiencia del espacio de trabajo”, dice Lawrie. “Pero según las reglas de planificación de Sydney, estos edificios no pueden desarrollarse para su máximo y mejor uso sin una asignación de espacio de piso de patrimonio histórico. Es un sistema que ayuda a la ciudad a mantener los estándares globales y, al mismo tiempo, desbloquea los ingresos para los edificios catalogados como patrimonio".